Mutui casa, è l'ora della surroga

di Folco Portinari*

Al ritorno delle vacanze estive, una bella sorpresa ha accolto le famiglie italiane. Nel bimestre luglio-agosto i tassi dei mutui immobiliari sono calati considerevolmente, sono ai minimi storici. Specialmente i mutui a tasso fisso non sono mai stati cosi convenienti. Quindi, chi ha intenzione di acquistare casa ha un motivo in più per farlo e chiedere un mutuo di importo anche elevato. Ma soprattutto è il momento per chi già ha un mutuo di chiedere a una banca diversa da quella con cui si ha il mutuo la cosiddetta "surroga": grazie al decreto Bersani del 2007 è possibile passare da una banca all'altra senza spese o penali. Il decreto prende il nome dell'allora ministro dell'industria Pier Luigi Bersani, che varò un pacchetto di liberalizzazioni in una pluralità di settori (di questo decreto si è già parlato quando abbiamo affrontato il tema dei prezzi dei carburanti).

Perché sono scesi cosi tanto? Le rate dei mutui a tasso fisso si calcolano partendo da un tasso di mercato denominato IRS (Interest rate swap) a cui le banche aggiungono uno spread (cioè una percentuale aggiuntiva) per coprire i costi e garantirsi dai rischi. L'IRS ha un valore diverso a seconda della durata: più basso quello a un anno, più alto quello a 50 anni. Ebbene, se prendiamo come paramenti l'IRS a 20 anni (solitamente usato per i mutui con scadenza analoga), nei mesi di luglio e agosto si è avvicinato allo zero: era intorno all'1 percento miei primi cinque mesi del 2019, all'1,5 per cento un anno prima. Gli effetti sui tassi dei mutui sono evidenti: chi avesse valutato un mutuo per acquisto o surroga a marzo-aprile, poteva trovare sul mercato tassi dell'1,4-1,5 a 20 anni. Nei primi giorni di settembre, mutui analoghi (a 20 anni, tasso fisso) da moltissime banche sono offerti a tassi ben inferiori all'1%, con punte all'ingiù dello 0,55-0,60. Per chi volesse calcolare che cosa significhi in termini finanziari, si consiglia di usare il sito www.calcolaratamutuo.org, inserendo capitale, tasso e durata.

Che cosa occorre fare per cogliere al volo questo momento? Recarsi in banca (in caso di surroga normalmente una diversa da quella con cui si ha già il mutuo), esporre la propria situazione e poi rispondere alle domande che vengono poste. Anche per le surroghe le banche devono valutare il valore dell'immobile, la solvibilità dei richiedenti (cioè la capacità di rimborso) e quindi il reddito. La rata, infatti, normalmente non può superare un terzo dei redditi familiari (stipendi o altri redditi).


*Banchiere fiorentino del XIII secolo. Padre di Beatrice, musa ispiratrice di Dante Alighieri