Rigenerazione urbana. Edifici abbandonati, le nuove regole per ridurre al minimo il consumo di suolo
- 10 dicembre 2021 Dal Comune
Bonus volumetrici al 10%, la delibera dovrà passare dal Consiglio entro la fine dell’anno. Tancredi: “L’obiettivo è il recupero dell’esistente, e questo è il risultato migliore che si possa ottenere all’interno del quadro legislativo regionale, che però ancora limita il diritto di decisione dei Comuni”
Una nuova disciplina per il recupero e la restituzione alla città dei “vuoti” di Milano, gli edifici dismessi e abbandonati da anni. Con una proposta di delibera appena approvata dalla Giunta, che dovrà poi passare al vaglio del Consiglio comunale, l’Amministrazione ha messo a punto le disposizioni in materia, nell’ottica di una rigenerazione urbana che minimizzi il consumo di suolo, valorizzi la tutela paesaggistica e tuteli tutte le grandi aree verdi. Le nuove norme sono state decise in applicazione dell’art. 40 bis della Legge Regionale 12/2005 che inquadra e disciplina il tema, dopo le regole già definite dal Piano di Governo del Territorio di Milano che non prevedevano alcun incentivo e premio volumetrico.
È stato quindi individuato un primo pacchetto di 115 immobili e complessi edilizi dismessi, tra i 65 già elencati con il PGT e altri 50 frutto di segnalazioni documentate: per questi edifici le relative proprietà avranno due anni di tempo (il minimo consentito dalla Legge Regionale) per presentare i progetti di recupero, in assenza dei quali scatterà un iter che li chiamerà alla demolizione e, se prevista, alla perdita dei bonus volumetrici. Si tratta di immobili che, da almeno un anno dall’entrata in vigore della Legge Regionale (giugno 2020), risultino dismessi e causino criticità per la sicurezza, l’incolumità pubblica, la salubrità - ad esempio per la presenza di amianto o di altri agenti chimici pericolosi - o disagio per il decoro e la qualità urbana.
Per queste tipologie di immobili, l’art. 40 bis della Legge Regionale in vigore prevede la possibilità di recupero edilizio con un incremento dei diritti edificatori che può variare tra il 10 e il 25% e che, in mancanza di una precisa determinazione comunale, viene previsto di default al 20%. La stessa legge consente anche un ulteriore 5% di bonus per interventi di rigenerazione urbana che assicurino una superficie a verde non inferiore all’aumento di edificato, o che comportino una diminuzione dell’impronta a terra pari ad almeno il 10%.
Ora, la delibera comunale fissa il tetto massimo di incremento volumetrico al 10%, quindi al minimo consentito, per non aumentare ulteriormente il carico insediativo del territorio comunale in modo indiscriminato rispetto a quanto stabilito nel PGT. Viene individuata anche una serie di ambiti territoriali in cui questa possibilità non verrà concessa, per ragioni di particolare tutela paesaggistica, ambientale e architettonica. Gli edifici dismessi in questi ambiti, quindi, dovranno essere recuperati con le volumetrie esistenti.
Dall’applicazione degli incentivi vanno dunque esclusi i nuclei di antica formazione, il corso del fiume Lambro, il parco Nord, il parco agricolo Sud e tutti gli ambiti contraddistinti da un disegno urbano riconoscibile, quali tutti quelli destinati a verde da salvaguardare; i tessuti urbani compatti (in cui l’edificazione è avvenuta in allineamento alla rete viaria, alle piazze e agli spazi pubblici a verde); i tessuti della “città giardino”, caratterizzati da tipologie residenziali a bassa densità, inserite nel verde; gli ex insediamenti rurali ormai inglobati in città; i quartieri che rappresentano differenti modalità di sviluppo della città, come i primi quartieri popolari o quelli di interesse architettonico anche risalenti agli anni ‘50 e ‘60 nati per sperimentare nuove tipologie edilizie.
Sul totale dei 115 immobili dismessi già verificati, sono 32 quelli che insistono in ambiti esclusi dall’applicazione degli incentivi, e 81 quelli in aree che invece li prevedono (2 avranno gli incentivi solo in parte).
In quest’ultima tipologia di ambiti, gli interventi dovranno essere accompagnati da un’adeguata dotazione di aree per servizi e attrezzature pubbliche, oltre che da quote di Edilizia residenziale sociale (convenzionata, quindi a prezzi calmierati, sia in vendita sia in affitto) per quelli che interessano una superficie lorda superiore ai 10mila mq. L’Amministrazione si riserva anche di rimodulare in aumento il contributo in oneri di urbanizzazione richiesto agli sviluppatori degli interventi, in base alla quantificazione del valore economico prodotto dai progetti di trasformazione.
“Questa delibera - ha spiegato l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi - rappresenta il risultato migliore che si possa ottenere all’interno del quadro legislativo regionale, un quadro per noi peggiorativo rispetto a quanto stabilito in precedenza: i premi volumetrici introdotti dalla Legge Regionale sono comunque fissati al minimo consentito, così come i tempi di consegna dei progetti di recupero, e inoltre abbiamo individuato gli ambiti, non pochi, totalmente esclusi da questo meccanismo premiale. Tutti punti che il Comune è riuscito ad ottenere grazie alla battaglia legale dei mesi scorsi, conclusa di recente con il pronunciamento della Consulta. In questo modo teniamo fede ai nostri obiettivi di recupero dell’esistente e di rigenerazione urbana, conteniamo il carico urbanistico e facciamo in modo che venga accompagnato da un’adeguata dotazione di aree per servizi di interesse pubblico e di oneri urbanizzativi, oltre che dalle corrette quote di edilizia residenziale sociale”.
L’art. 40 bis è stato riformulato dopo le tre ordinanze del TAR della Regione Lombardia del febbraio scorso che, nell’ambito di tre ricorsi presentati da altrettanti proprietari di immobili nei confronti del Comune relativamente alla norma sul recupero degli edifici abbandonati del PGT, hanno di fatto dato ragione all’Amministrazione che aveva sollevato il tema di illegittimità costituzionale dell’articolo 40 della Legge Regionale 12/2005 che consentiva ai proprietari degli immobili abbandonati di ottenere un bonus edificatorio fino al 25% e di costruire in deroga alle norme morfologiche e a quanto previsto dal PGT. Lo stesso articolo 40 è stato poi definitivamente bocciato dalla Corte Costituzionale con una sentenza datata 6 ottobre e depositata il 29, e al suo posto è entrato in vigore l’art. 40 bis, che riduce i bonus volumetrici e lascia maggiore autonomia ai Comuni nella pianificazione della rigenerazione del proprio territorio.
Tutti i Comuni sono obbligati a metterlo in atto entro il 31 dicembre, pena l’applicazione automatica di un bonus volumetrico del 20%.
